Zakup nieruchomości niemal zawsze kończy się wizytą u notariusza. To może tworzyć poczucie, że skoro umowa sprzedaży została sporządzona w formie aktu notarialnego, nieruchomość została wcześniej dokładnie sprawdzona, a interesy kupującego są w pełni zabezpieczone.

Takie założenie może jednak prowadzić do poważnych nieporozumień.

Notariusz odgrywa bardzo ważną rolę w zapewnieniu bezpieczeństwa obrotu prawnego, ale nie jest prawnikiem kupującego ani sprzedającego. Nie przeprowadza też na rzecz jednej ze stron kompleksowego audytu prawnego, technicznego czy inwestycyjnego nieruchomości.

Zakres jego obowiązków jest inny niż zakres badania nieruchomości wykonywanego w interesie konkretnej strony transakcji.

Notariusz nie reprezentuje żadnej ze stron

Notariusz ma szczególną pozycję w polskim systemie prawnym. Jest osobą zaufania publicznego, a czynności notarialne dokonane zgodnie z prawem mają charakter dokumentów urzędowych.

Zgodnie z art. 80 § 2 ustawy Prawo o notariacie notariusz jest obowiązany czuwać nad należytym zabezpieczeniem praw i słusznych interesów stron oraz innych osób, dla których dana czynność może powodować skutki prawne. Ma również obowiązek udzielać stronom niezbędnych wyjaśnień dotyczących dokonywanej czynności (art. 80 § 3), a jeżeli czynność byłaby sprzeczna z prawem - odmówić jej dokonania (art. 81).

Nie oznacza to jednak, że notariusz reprezentuje interes jednej ze stron.

Bardzo wyraźnie wskazał na to Sąd Najwyższy w postanowieniu z 20 grudnia 2016 r., sygn. V KK 316/16. Sąd podkreślił, że akt notarialny ma być rezultatem bezstronnego działania notariusza, a sam notariusz „nie jest pełnomocnikiem żadnej ze stron - reprezentuje tylko prawo”.

W tym samym orzeczeniu Sąd Najwyższy zwrócił uwagę, że w przeciwieństwie do innych podmiotów pozasądowej ochrony prawnej, takich jak adwokaci czy radcowie prawni, notariusz nie może działać jako mandatariusz konkretnej strony. Wykonując powierzone mu przez państwo funkcje, gwarantuje zgodność obrotu cywilnoprawnego z przepisami prawa i pełni rolę „strażnika” obowiązującego porządku prawnego.

To zasadnicza różnica.

Nawet jeśli kancelarię notarialną wskazał sprzedający albo kupujący, a jedna ze stron ponosi koszty sporządzenia aktu, notariusz nie staje się przez to jej doradcą prawnym ani pełnomocnikiem.

Jego obowiązki dotyczą prawidłowości i legalności czynności, a nie negocjowania dla jednej ze stron możliwie najkorzystniejszych warunków transakcji.

Co właściwie sprawdza notariusz?

Rola notariusza przy sprzedaży nieruchomości jest oczywiście znacznie szersza niż samo zapisanie uzgodnień stron w formie aktu.

Notariusz weryfikuje między innymi:

• tożsamość osób uczestniczących w czynności,
• umocowanie osób działających w imieniu innych osób lub podmiotów,
• podstawę prawną rozporządzania nieruchomością,
• dokumenty wymagane do dokonania konkretnej czynności,
• treść księgi wieczystej,
• zgodność planowanej czynności z obowiązującym prawem.

Nie jest to wyłącznie kontrola formalna.

W orzecznictwie wskazuje się, że od notariusza należy oczekiwać podwyższonego poziomu staranności zawodowej. Zakres tej staranności dobrze pokazuje sprawa zakończona wyrokiem Sądu Najwyższego z 15 lipca 2021 r., sygn. I CSKP 92/21. W uzasadnieniu tego wyroku odnotowano ocenę, że z art. 49 Prawa o notariacie wynika podwyższony poziom staranności zawodowej notariusza, a sam notariusz jest nie tylko uprawniony, ale i zobowiązany do zapoznania się z aktami księgi wieczystej przed dokonaniem czynności notarialnej, której przedmiotem jest nieruchomość mająca założoną księgę. Zwrócono przy tym uwagę, że obowiązku tego nie można ograniczyć do badania księgi wieczystej lokalu będącego przedmiotem umowy - w okolicznościach tej sprawy musiał on rozciągać się także na badanie księgi wieczystej prowadzonej dla nieruchomości gruntowej stanowiącej nieruchomość wspólną.

Notariusz nie jest więc jedynie osobą, która „przepisuje” ustalenia stron do aktu.

Jego zadaniem jest czuwanie nad zgodnością czynności z prawem i bezpieczeństwem obrotu.

To nadal jednak nie oznacza kompleksowego zbadania nieruchomości.

Stan prawny nieruchomości to nie to samo co jej stan faktyczny

Właśnie w tym miejscu najczęściej dochodzi do pomylenia dwóch zupełnie różnych kwestii.

Badanie dokumentów przez notariusza nie jest równoznaczne z przeprowadzeniem pełnego audytu nieruchomości.

Notariusz co do zasady nie przeprowadza oględzin nieruchomości. Nie bada stanu technicznego budynku, jakości wykonanych robót, wad konstrukcyjnych ani instalacyjnych. Nie dokonuje pomiarów działki i nie ustala w terenie rzeczywistego przebiegu jej granic.

Nie należy również zakładać, że w ramach przygotowania aktu notarialnego zostanie kompleksowo zbadana:

• zgodność istniejących budynków z dokumentacją budowlaną,
• legalność wszystkich wykonanych robót i zmian,
• kompletność dokumentacji administracyjnej,
• możliwość realizacji planowanej przez kupującego inwestycji,
• rzeczywisty dostęp nieruchomości do drogi publicznej,
• potencjał zabudowy działki,
• zgodność faktycznego sposobu korzystania z nieruchomości z jej stanem prawnym,
• ekonomiczny sens planowanej transakcji.

Zakres czynności notariusza koncentruje się na zgodnym z prawem dokonaniu określonej czynności notarialnej.

A to coś innego niż odpowiedź na pytanie: czy tę konkretną nieruchomość warto kupić i jakie ryzyka wiążą się z jej nabyciem?

Księga wieczysta to podstawa, ale nie cały obraz nieruchomości

Księga wieczysta jest podstawowym źródłem informacji o stanie prawnym nieruchomości.

Można z niej ustalić między innymi oznaczenie nieruchomości, jej właściciela lub użytkownika wieczystego, ujawnione prawa i roszczenia osób trzecich czy obciążenia hipoteczne.

Ale nawet prawidłowa analiza księgi wieczystej nie zawsze pozwala odpowiedzieć na wszystkie pytania istotne dla kupującego.

Polskie prawo przewiduje przecież sytuacje, w których stan ujawniony w księdze wieczystej może różnić się od rzeczywistego stanu prawnego. Ustawa o księgach wieczystych i hipotece reguluje zarówno rękojmię wiary publicznej ksiąg wieczystych (art. 5), jak i wyjątki od niej (art. 6-8) oraz roszczenie o usunięcie niezgodności między stanem prawnym ujawnionym w księdze a rzeczywistym stanem prawnym (art. 10).

Przy bardziej złożonej transakcji analiza nieruchomości powinna zatem wykraczać poza samo sprawdzenie czterech działów księgi.

Znaczenie mogą mieć również:

• dokumenty stanowiące podstawę wcześniejszego nabycia nieruchomości,
• umowy dotyczące korzystania z nieruchomości,
• istniejące stosunki najmu lub dzierżawy,
• służebności i sposób ich wykonywania,
• dostęp do drogi publicznej,
• postępowania sądowe i administracyjne,
• miejscowy plan zagospodarowania przestrzennego lub inne akty planistyczne,
• decyzje o warunkach zabudowy,
• pozwolenia na budowę i dokumentacja budowlana,
• dokumentacja geodezyjna,
• rzeczywisty sposób korzystania z gruntu i zabudowy.

Zakres badania powinien być zawsze dostosowany do rodzaju nieruchomości oraz celu, dla którego kupujący zamierza ją nabyć.

Inaczej bada się mieszkanie kupowane na własne potrzeby, inaczej lokal komercyjny, a jeszcze inaczej grunt kupowany pod przyszłą inwestycję.

Notariusz i prawnik strony mają inne zadania

To najważniejsze rozróżnienie z punktu widzenia uczestników transakcji.

Notariusz powinien pozostać bezstronny. Prawnik reprezentujący kupującego albo sprzedającego ma natomiast patrzeć na transakcję z perspektywy interesu swojego klienta.

Jeżeli reprezentuję kupującego, analiza nie powinna ograniczać się do odpowiedzi na pytanie:

„Czy tę umowę można skutecznie zawrzeć?”

Trzeba również ustalić:

• jakie ryzyka przejmuje kupujący,
• czego jeszcze nie wiadomo o nieruchomości,
• jakie dokumenty powinny zostać uzyskane przed zawarciem umowy,
• jakie oświadczenia i zapewnienia powinien złożyć sprzedający oraz jaka odpowiedzialność powinna wiązać się z ich nieprawdziwością.

Znaczenie może mieć także odpowiednie skonstruowanie mechanizmu zapłaty ceny, zasad wydania nieruchomości, warunków poprzedzających finalizację transakcji czy zabezpieczeń na wypadek ujawnienia problemów po jej zawarciu.

Jeżeli natomiast prawnik reprezentuje sprzedającego, jego zadania są inne.

Powinien między innymi odpowiednio określić zakres oświadczeń sprzedającego, ograniczyć nieuzasadnione ryzyka odpowiedzialności, zadbać o prawidłową konstrukcję płatności oraz jasno określić moment i zasady wydania nieruchomości.

Notariusz nie może prowadzić negocjacji tak, aby maksymalizować ochronę jednej strony kosztem drugiej.

Prawnik reprezentujący stronę - właśnie po to uczestniczy w transakcji.

„Skoro notariusz sporządził akt, wszystko jest w porządku” - nie zawsze

Sporządzenie aktu notarialnego ma ogromne znaczenie.

Potwierdza, że czynność została dokonana w wymaganej formie, przed osobą zaufania publicznego, która ma obowiązek zachować szczególną staranność i czuwać nad zgodnością czynności z prawem.

Nie oznacza jednak automatycznie, że nieruchomość:

• nie ma wad technicznych,
• nie ma problemów związanych z granicami,
• posiada właściwy dostęp do drogi,
• istniejąca zabudowa została w całości wykonana legalnie,
• można ją wykorzystać zgodnie z planami kupującego,
• nie występują ryzyka administracyjne lub inwestycyjne,
• nie istnieją niewidoczne na pierwszy rzut oka problemy wynikające z wcześniejszych umów lub sposobu korzystania z nieruchomości,
• warunki umowy są optymalne dla konkretnej strony.

Dlatego sam fakt, że sprzedaż zostanie dokonana przed notariuszem, nie powinien zastępować wcześniejszej analizy stanu prawnego i faktycznego nieruchomości.

Akt notarialny powinien kończyć proces weryfikacji

Przy zakupie nieruchomości prawidłowa kolejność powinna wyglądać inaczej, niż czasem dzieje się to w praktyce.

Najpierw należy ustalić:

• co dokładnie jest przedmiotem zakupu,
• jaki jest stan prawny i faktyczny nieruchomości,
• jakie ryzyka wiążą się z transakcją oraz w jaki sposób można je ograniczyć lub odpowiednio uregulować w umowie.

Dopiero później powinna następować finalizacja transakcji w formie aktu notarialnego.

Rola notariusza i rola pełnomocnika reprezentującego stronę nie konkurują ze sobą.

Są po prostu różne.

Notariusz ma czuwać nad legalnością czynności i bezpieczeństwem obrotu, pozostając bezstronnym.

Prawnik reprezentujący kupującego lub sprzedającego ma zadbać o interes konkretnej strony i odpowiednio przygotować ją do transakcji.

Dlatego przed zakupem nieruchomości warto zadać sobie nie tylko pytanie:

„Czy notariusz to sprawdzi?”

Znacznie ważniejsze może okazać się inne:

„Kto przed podpisaniem aktu sprawdzi tę nieruchomość z mojego punktu widzenia?”